不動産投資物件の紹介

　土地

土地を買って駐車場に

不動産投資を検討される方の中に土地を買ってそのまま持ち続けようという投資家がいます。
さらに分類すると住宅街で月決駐車場にしようという投資家
ロードサイドでコンビ二などに定期借地権で貸そうという投資家
に分類されます。
残念ながら住宅街での駐車場経営はあまり収益性はよくありません。
（設例）
１台の必要スペースが７坪（２３㎡）
地価５０万円
駐車場１台／月　１万円
として年間の表面利回りは３％程度。中古マンションを買って賃貸するのと変わりません。

一方、郊外型ロードサイドであれば
（設例）
地価坪５０万円
地代１０００円／坪では表面利回り２．４％
うまく２０００円／坪で貸せれば表面利回りは４．８％
４．８％だと土地は固定資産税以外のコストがないのでネット利回り
で４％は確保できます。

土地を買って収益物件を建築
(メリット）土地価格は上昇過程。転用が自由。（デメリット）デベロッパーの買いニーズが強く、良い物件は価格が高騰。
これって次の「一棟売り収益マンション」を自分で建てちゃうってことで一番お得。間違いありません。
問題はどうやって土地情報を仕入れるか。各デベロッパーは仕入れ担当を雇って日々情報収集をしてるわけで、それを凌駕していい情報を入手するにはデベロッパーより高い値段を、即時に回答する必要があります。回答に時間がかかるようでは情報が集まりません。その分リスクは高くなります。そこまで踏み切れるほど決断力があれば一番お勧め。
　一棟売り収益マンション

一定の規模以上の資金を有していれば一番有利。よくいわれるのが、新築一棟売りは割高なんじゃないという話
土地　１種２０万円/坪　　賃料は６坪６万円（坪１万円）
建物　１坪６０万円（建築費）
土地１００坪（容積率６００％）　　建物６００坪の建物を想定
土地代　　１２０万円　×１００坪＝１億２千万円
建築費　　６００坪×６０万円＝３億６千万円　諸経費５０百万円
想定賃料　６００坪×７５％（有効率）×１万円×１２ヶ月＝54百万円　　５４百万円/8%（表面利回り）=700百万円
５３０百万円で建築したマンションを７００百万円で販売。
資金力と、マンションの企画力があればこの差額は節約できる計算。
最近は８％の物件はなくなりつつあり、良くて7.5%。
いま、ブームなのは中古一棟売りマンション。築１５年程度で利回り10％超の物件で検査済みのある物件。ロットは段々大きくなりつつあり、いまの主流は５億前後。
築１５年であれば２５年～３０年で９０％近い銀行融資が可能。これで購入し、値上がりすれば転売というのが主流。
マーケットでは１０％という割安物件はほぼなくなり、現在は転売ものの８％台のものが主流。都心部ではさらに再転売の７％台（築１５年で！）半ばが主流。このエリア新築は６％台。
検査済み証のない物件（１階を駐車場で申請し、完成後店舗に変更したようなもの）は１％は利回りが上乗せされるものの、転売は困難。

アパート

　　サラリーマンのサイドビジネスとしてアパート経営も人気がある。利回りは新築で９％前後であり、賃料保証をつけても賃料保証期間内(２０年ないし２５年)で元本返済を終わる。木造なので２０年経過後の価値はほとんどないと思われる（土地は残るというが

アパートに入居者がいる以上土地が更地価格で評価できるか疑問）上、処分にも困難が伴うと思われるが、サラリーマンがサイドビジネスで行える投資としては予算規模は６０百万円程度が限界と考えられ、サラリーマンの間では人気がでていると考えられる。

　　中古アパートの売却希望物件の成約事例をみたことがないのは筆者だけであろうか。　

シノハラ建設システムトマト建設

　収益ビル

収益ビルの新築一棟売りは東京ではあるものの、他圏ではあまり事例がない。最近は大阪の西心斎橋周辺で数物件が販売されているが、大手ではなく、また仕様も鉄骨造である。かつてはビルをフロア毎に分譲するフロア分譲やビルの所有権を小口化して販売する商品もあったが、ことごとく失敗している。

、８０年代後半から販売された小口化商品は１億円の券面が２～３千万円で償還された。投資期間が短く(１０年)何の工夫もないくだらない商品であった。

中古商業ビルは小さいものであれば２億円程度から市場にあるが、大体が築１０年を超えている。そもそも商業ビルは近隣のビル

との競争も激しく、また需要の変動が大きく（入居者が景気の変動を受けやすい「企業」であるため）、何よりも立地が商業地である

ため、地価変動が激しいという特性をもつ。

一方で、その変動に見合うだけのリターンがあるかというと必ずしもそうではない。家賃が坪１万円であれば、東京・大阪・福岡の都

市部のワンルームの賃料水準であるが、商業ビルでも平均坪家賃がこの水準を越えるのはさほど多くはない。限られた中心部でしかもメイン通りに面したエリアだけがこの賃料水準を満たしている。

マンション１室

サラリーマンのサイドビジネスとして、筆者がアパートより勧めるのは、マンションの一室への投資である。ただし、かなり割安な物件を　

見つけてこないと採算的には難しい。一方で、将来的な処分はアパートに比べると簡単だと考えられる。古いマンションでは融資も受けにくいので、１０年前後までのマンション（ワンルームが採算がいいがファミリー向けでも構わない）を借り入れ（２０年ないし２５年）併用で購入し、賃貸すると、都心部の物件であれば

　　　　　　ワンルーム　　１０００万円　　家賃　７万円　　　利回り　　8.4%

　　　　　　ファミリー向け　17００万円　　家賃　１０万円利回り　　 7.1%

このあたりがひとつの指標になると考えられる。

現在の市場が大幅に変わらなければ２０年後には

　　　　　　ワンルーム　　　６万円/15%=400万円

　　　　　　ファミリー向け　９万円/15%=600万円　で売却は可能と考えられる。

　　　　　　ワンルームのほうが賃貸需要も高く、回転もよく（敷引が多い）、また価格の下落も小さいことが予想される。

スカイコート新築・利回りはかなり低いです。これだけ低いと所得税の節税効果あり。

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